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    议》相关内容,进一步直接明确了双方的权利义务?!锻殴汉贤泛汀督杩钚椤凡⒉灰蛭渡唐贩柯蚵艉贤返那┒┒比皇?。因此,《团购合同》、《借款协议》约定的相关内容被《商品房买卖合同》吸收的,应以《商品房买卖合同》的直接约定为准;《团购合同》、《借款协议》中没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的相关内容,应作为《商品房买卖合同》附件,仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力;《团购合同》、《借款协议》中相关内容已经被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的,不再具有法律约束力。处理本商品房预售合同纠纷案,首先是直接依据《商品房买卖合同》,其次是将虽没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被其明确否定或者修改的《团购合同》、《借款协议》中相关内容,作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》的有机联系,实际上是企图否认《商品房买卖合同》的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位,本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果,三份合同要关联来看的理由,能够成立。

    五、关于乾程房地产公司应否承担违约责任。本案颜艳辉与乾程房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈建国三次擅自在《工作联系函》上签署同意延期交房意见的行为对颜艳辉不发生法律效力。颜艳辉明确认可的《致湖南乾程房地产开发公司的函》,已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的《商品房买卖合同》,并承担违约责任。因此,乾程房地产公司没有在2009年8月26日向颜艳辉交付“九龙山庄”项目A区36号房,违背了该公司与颜艳辉签订的《商品房买卖合同》的明确约定,构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。颜艳辉依据具有法律效力的《商品房买卖合同》的明确约定,要求判令乾程房地产公司承担违约责任,有充分的法律和合同依据,本院予以支持。 综上所述,原审认定事实基本清楚,程序合法,判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是,考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次《工作联系函》,请求同意延期交房,均得到该工会负责人的签字认可,在逾期后颜艳辉也未及时向乾程房地产公司主张如期交房,乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可;又考虑到本案系团购商品房,乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小,依据公平原则,应由上诉人乾程房地产公司按《商品房买卖合同》确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项的规定,并经本院审判委员会讨论决定,判决如下:

    一、维持湖南省吉首市人民法院(2003)吉民初字第485号民事判决第一项,即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内,向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房,并在交房后一百八十日内为原告颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”;

    二、变更湖南省吉首市人民法院(2003)吉民初字第485号民事判决第二项为:上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人颜艳辉支付违约金人民币49915.5元。

    义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。

    一审案件受理费3295元,案件保全费1269元,二审案件受理费3295元,共计7859

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    元,由上诉人乾程房地产公司承担。 本判决为终审判决。

    审 判 长 彭志友 审 判 员 彭 俊 审 判 员 向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理书记员 朱丽艳





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